Bạn cần bao nhiêu tiền để mua nhà?

0
109

Việc đi thuê nhà luôn tồn tại nhiều vấn đề phiền phức. Bạn có thể gặp chủ nhà không cho thay đổi hay sửa chữa gì trong nhà. Bạn có thể bị căng thẳng vì tiền thuê nhà luôn tăng. Hoặc nơi bạn thuê có quá nhiều côn trùng, chuột, gián phá hoại đồ đạc của bạn. Để chọn được một căn nhà cho thuê mà bạn hoàn toàn ưng ý có thể mất rất nhiều thời gian và qua nhiều lần chuyển nhà.

Và đa số người Việt Nam vẫn mong muốn tích góp đủ tiền để tự xây hoặc mua một căn nhà cho riêng mình. Bạn cần cân nhắc và chuẩn bị kỹ lưỡng khi muốn mua nhà. Điều quan trọng đầu tiên cần chuẩn bị sau khi bạn quyết định mua nhà ở đâu, nhà như thế nào,… là bạn có bao nhiêu tiền để mua nhà.

Tính toán căn nhà bạn muốn mua cần bao nhiêu tiền?

Bạn cần cân nhắc những điều sau để tính toán ngân sách cần để mua nhà:

  • Tiền lương hàng tháng của bạn là bao nhiêu?
  • Bạn cần vay bao nhiêu tiền và điều khoản ràng buộc khoản vay đó là gì?
  • Khoản tiền đặt cọc cho căn nhà là bao nhiêu?
  • Các chi phí ẩn của việc sở hữu nhà

Bạn thực sự có bao nhiêu tiền mỗi tháng?

Ngân sách đầu tiên bạn cần xác định là mức lương thực sự mà bạn có. Thông thường, nơi bạn làm việc sẽ báo số tiền họ trả (tổng lương của bạn), nhưng có một số khoản khấu trừ trong đó như như thuế, bảo hiểm, quỹ chung, đóng góp hưu trí,… tùy thuộc vào nơi bạn làm việc.

Như vậy số tiền lương thực tế bạn mang về sẽ ít hơn tổng lương bạn được báo. Bạn cần xác định con số chính xác bạn nhận vào mỗi cuối tháng để tính toán chi trả mua nhà. Trong bài viết này, hãy lấy ví dụ một hộ gia đình có tổng thu nhập 300 triệu mỗi năm. Như vậy mỗi tháng gia đình đó làm ra khoảng 25 triệu đồng.

Điều quan trọng trước tiên: Chi phí thực sự của căn nhà bạn mua

Mua nhà là mua một thứ không giống như bất cứ thứ gì khác mà bạn từng mua trước đó. Bởi vì mức giá mà người bán công khai cho bạn thấy không phải là số tiền thực sự mà bạn phải trả. Điều này sẽ gây ra khó khăn nếu bạn là người mua nhà lần đầu. Và dù bạn đã biết giá trị thực sự khi làm giấy tờ, thì do các khoản chi phí gia tăng, cộng thêm tiền lãi dài hạn sinh ra từ khoản vay mà bạn vay để mua nhà, chắc chắn bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn cho căn nhà trong thời gian dài.

Một hình ảnh của chìa khóa nhà trên một số hóa đơn 100 đô la.

Trên thực tế, dựa trên thời gian mà bạn vay khoản thế chấp, bạn có thể phải trả gần gấp đôi giá ban đầu bạn mua căn nhà. Điều này sẽ tác động rất lớn khi bạn ra quyết định sử dụng số tiền của mình.

Mức thế chấp hoặc hạn mức tín dụng của bạn

Có thể bạn sẽ không trả tiền nhà của mình bằng tiền mặt, trừ khi bạn đã tiết kiệm để có đủ tiền trong rất nhiều năm. Hầu hết người mua nhà sẽ vay tiền để trả phần lớn chi phí họ cần. Mua một căn nhà mới là một khoản đầu tư lớn, như vậy là bất kỳ khoản vay nào bạn nhận được cũng đi kèm một cam kết lớn. Khi bạn cần đến một khoản vay có kích thước lớn như vậy, có ba điều quan trọng bạn cần cân nhắc kỹ khi đưa ra quyết định:

Hàng tháng bạn sẽ cần thanh toán những khoản sau:

Khoản thanh toán hàng tháng của bạn là tổng số tiền bạn nợ mỗi tháng trong suốt thời gian vay, được tính dựa trên kỳ hạn, lãi suất và tiền gốc.

  • Kỳ hạn:

Kỳ hạn của khoản vay mua nhà là thời gian bạn cần để trả lại cả tiền gốc và tiền lãi. Kỳ hạn trung bình của một thế chấp mua nhà khoảng 20-30 năm, đó là một cam kết rất dài. Tuy nhiên, tùy thuộc vào tình hình tài chính của bạn, bạn có thể rút ngắn khoảng thời gian này đi rất nhiều. Nếu bạn có thể chi trả khoản thanh toán hàng tháng nhiều hơn, thời gian bạn trả sẽ ngắn hơn và giá tiền thực sự bạn phải trả cho căn nhà sẽ giảm đi đáng kể.

  • Lãi suất:

Mỗi khoản vay đều có lãi. Đây là số tiền tính trên phần trăm số tiền gốc mà bạn phải trả lại cho người cho vay. Điều quan trọng mà bạn cần lưu ý là tiền lãi này là lãi kép, có nghĩa là tiền lãi được tính hàng tháng dựa trên tổng số tiền nợ.

  • Số tiền gốc:

Đây là tổng số tiền mà người cho vay sẽ cung cấp cho bạn. Đối với khoản vay mua nhà, nó bằng tổng giá trị căn nhà trừ đi khoản thanh toán của bạn. Nếu bạn đặt cọc thấp hơn 20% giá trị căn nhà, khoản thanh toán hàng tháng này cũng sẽ bao gồm bảo hiểm thế chấp tư nhân, đây là khoản phí mà người cho vay phải trả để bảo đảm họ không bị vỡ nợ.

Số tiền bạn có thể thanh toán hàng tháng thường là yếu tố quan trọng nhất quyết định số tiền bạn có thể mua nhà. Các chuyên gia kinh tế thường khuyên bạn không nên dành quá 25% thu nhập thực sự hàng tháng của bạn để trả tiền mua nhà, như vậy bạn sẽ chỉ phải trả số tiền vừa phải mà cũng thực tế.

Như vậy đối với hộ gia đình lấy làm ví dụ, họ không nên thanh toán quá 15.7 triệu hàng tháng. Thực tế, người bạn vay tiền rất có thể sẽ thuyết phục bạn vay một khoản lớn hơn mức bạn cần, nên hãy để ý khi vay tiền.

Tầm quan trọng của khoản tiền đặt cọc

Dù rất hiếm khi có việc mua một căn nhà hoàn toàn bằng tiền mặt, nhưng số tiền bạn có trong tay ảnh hưởng rất lớn đến việc bạn lựa chọn căn nhà phù hợp. Thực tế, số tiền bạn dùng làm khoản đặt cọc có thể làm thay đổi khoảng giá của căn nhà bạn tìm kiếm và thay đổi cả chi phí thực sự của khoản vay.

Hiểu đơn giản như thế này, bạn càng bỏ nhiều tiền đặt cọc, tổng số tiền gốc trong khoản vay của bạn sẽ càng ít. Vì lý do đó, hầu hết các chuyên gia khuyên bạn nên trả trước hơn 10% tổng giá trị căn nhà.

Nếu bạn muốn giảm các khoản thanh toán hàng tháng phát sinh sau này, bạn nên đặt cọc đến 20%. Nếu bạn có đủ khả năng trả trước 20% giá trị căn nhà, bạn sẽ không phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân, điều này sẽ làm giảm đáng kể các khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

Quay trở lại ví dụ, vợ chồng gia đình đó đã suy nghĩ muốn mua một căn nhà mới được khá lâu. Họ đã ăn uống tiết kiệm hết mức có thể và cắt giảm toàn bộ những khoản chi không thật sự cần thiết. Bằng cách đó họ đã tiết kiệm được khoảng 300 triệu đồng. Như vậy họ có một khoản đặt cọc kha khá để mua nhà.

Chênh lệch giữa lãi suất điều chỉnh và lãi suất cố định

Có rất nhiều lựa chọn thế chấp khác nhau, với lãi suất và thời gian trả nợ khác nhau để bạn cân nhắc. Đây là những gì bạn cần để ý trong các khoản vay có lãi suất cố định và có thể điều chỉnh:

Lãi suất cố định: Với khoản vay có lãi suất cố định, lãi suất của bạn sẽ bị khóa. Nếu bắt đầu ở mức 4,5%, lãi suất sẽ luôn là 4,5%. Đối với người mua nhà, nếu bạn có thể nhận được một khoản thế chấp có lãi suất cố định thấp, bạn sẽ phải trả số tiền ít hơn bình thường. Đây là lựa chọn tốt nhất trong hầu hết các trường hợp.

Lãi suất có thể điều chỉnh: Nếu bạn chọn thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, thì sau một khoảng thời gian xác định, lãi suất của bạn có thể thay đổi theo diễn biến của thị trường. Thông thường lựa chọn này không tốt so với khoản vay có lãi suất cố định.

Chi phí ẩn của việc sở hữu nhà

Một người phụ nữ mở một cánh cửa ở hành lang tối của một ngôi nhà.

Vẫn còn nhiều điều bạn phải suy nghĩ. Khi bạn mua một căn nhà, bạn không chỉ mua một khối cấu trúc mà bạn đang đầu tư cho cuộc sống của mình. Như trong tất cả các khoản đầu tư, bạn cần chi trả một số tiền bảo trì đáng kể để giữ cho căn nhà của bạn hoạt động tốt.

Chắc chắn bạn cần sửa chữa và cải tạo nhà sau khi mua khi có những sự cố xảy ra bất ngờ, thông thường ai cũng có một quỹ khẩn cấp cho những trường hợp này. Nhưng cũng có những chi phí lớn đã được dự kiến có liên quan đến việc sở hữu tài sản mà bạn cần tính vào ngân sách của bạn.

Thuế bất động sản

Bạn luôn cần trả thuế khi mua tài sản, nhất là một tài sản có giá trị. Mỗi khu vực pháp lý sẽ có mức thuế tài sản riêng, thuế này thường được thêm vào khoản thanh toán khoản vay hàng tháng của bạn.

Khi bạn tìm kiếm một căn nhà cho mình, bạn cần tìm danh sách mức thuế hàng năm trong khu vực bạn chọn. Danh sách đó chỉ là ước tính và sẽ được cập nhật bởi chính quyền nơi bạn ở thường xuyên tùy thuộc vào thị trường nhà ở. Tuy nhiên nó cũng khá gần với con số thực tế, bạn lấy số đó chia cho 12, bạn sẽ biết số tiền thuế thêm vào khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

Bảo hiểm nhà ở

Nhà của bạn luôn cần có bảo hiểm. Về mặt pháp lý, bạn không bắt buộc phải trả khoản này trong đa số khoản thế chấp, vì vậy bảo hiểm nhìn giống như một chi phí không cần thiết. Nhưng nếu bạn muốn xem xét khoản này để được hưởng chính sách mua nhà tốt, tiền bảo hiểm không nên thêm quá nhiều vào khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

Nếu có sự cố, tai nạn hay thiên tai tác động đến nhà của bạn, khoản tiền bảo hiểm sẽ giúp bạn đỡ rất nhiều chi phí. Đó là lý do có quy tắc: Nếu bạn không đủ khả năng mua bảo hiểm nhà, bạn không nên mua nhà. Quy tắc này sẽ giúp cuộc sống của bạn dễ dàng hơn nhiều.

Chi phí chốt hợp đồng

Một số chi phí hay bị bỏ qua nhất khi mua nhà là các khoản phí dịch vụ đi kèm khi mua bất động sản trong thực tế. Vì các khoản phí này không được bao gồm trong giá bán, người mua nhà lần đầu sẽ không nghĩ đến.

Trong một số trường hợp, các khoản phí này có thể vượt quá khả năng chi trả của bạn. Bởi vì giống như tiền đặt cọc, các chi phí này thường được thanh toán bằng tiền mặt và có giá từ 2% đến 5% giá nhà. Các khoản dịch vụ mất phí này bao gồm phí luật sư, thuế, chi phí kiểm tra và các khoản chi không thể tránh khỏi khi mua bất động sản như bảo hiểm quyền sở hữu, đăng ký, thẩm định, chuyển nhượng, bảo lãnh,…Tuy nhiên, bạn cần nhớ rằng người mua thường không phải trả bất kỳ khoản phí nào cho người môi giới.

Trong ví dụ trên, đôi vợ chồng muốn mua nhà cần tính hết các khoản chi phí này và trừ số tiền này ra khỏi khoản đặt cọc. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tổng ngân sách họ dành để mua nhà. Họ sẽ phải cân nhắc để giữ được khoản tiền đặt cọc chiếm 20% tổng tiền mua, từ đó tránh phải trả thêm tiền bảo hiểm thế chấp tư nhân. Như vậy vợ chồng họ sẽ cần bao nhiêu để mua được nhà?

  • Họ có tổng tiền lương khoảng 300 triệu mỗi năm, như vậy trung bình mỗi tháng họ có 25 triệu
  • Hàng tháng họ có thể để dành thanh toán một khoản 16 triệu tiền mua nhà
  • Họ đã có được 300 triệu tiền mặt bằng cách tiết kiệm, nhưng không phải tất cả số tiền đó đều có thể dùng để đặt cọc do còn phải trả các chi phí kết thúc
  • Họ muốn trả tiền đặt cọc càng cao càng tốt để giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Mục tiêu là trả trước 20% để không phải trả bảo hiểm thế chấp tư nhân.

Nếu vợ chồng họ có thể kiếm được một căn nhà ưng ý trong khoảng giá 1 tỷ, họ sẽ phải trả chi phí kết thúc từ 2% đến 5%, tức là khoảng 20 đến 50 triệu. Như vậy khoản đặt cọc của họ còn khoảng 250 triệu, chiếm hơn 20% giá trị căn nhà. Giả sử họ chọn khoản thế chấp 15 năm có lãi suất cố định với lãi suất 3,5%, họ chỉ cần trả khoảng 26 triệu hàng tháng, trong đó đã bao gồm gói bảo hiểm nhà ở giá trị 20 triệu hàng năm và thuế bất động sản hàng năm.

Bạn có thể có con số thế chấp bạn cần một cách dễ dàng. Bạn không phải tự mình tính tất cả các phép toán trên. Hiện nay có rất dịch vụ tính toán trực tuyến đáng tin cậy, có thể ước tính tất cả những con số bạn cần bằng cách sử dụng các thông tin bạn cung cấp và đảm bảo tính toán một con số hợp lý tùy theo điều kiện của bạn.

TRẢ LỜI

Please enter your comment!
Please enter your name here